Kan du beholde boligen under gjeldsordning?

Svaret er ja, oftere enn folk tror. Salgsplikten står i gjeldsordningsloven § 4-4, og den slår bare inn når to vilkår er oppfylt samtidig: salget må gi kreditorene best dekning, og boligen må overstige det du og husstanden din rimelig trenger. Er bare ett av dem oppfylt, blir det ikke salg.

Det finnes ingen kvadratmetergrense og ingen kronegrense i loven. En enebolig i Trøndelag til to millioner kan være innenfor rimelig behov for en familie på fem, mens en treroms i Oslo til seks millioner er godt over behovet til en enslig. Det er sammenlikningen som avgjør, ikke prislappen.

Salgsplikten har to vilkår

Det første vilkåret er et regnestykke. Gir salget kreditorene mer enn du klarer å betale i dividende gjennom perioden hvis du blir boende? Er boligen belånt over pipa, er det ofte ingenting igjen til de usikrede kreditorene etter at panthaverne har fått sitt – og da gir salget dem ikke «best dekning». Nettopp derfor beholder mange høyt belånte boliger.

Det andre vilkåret er en behovsvurdering. Namsmannen – i loven kalt namsfogden – setter boligens omsetningsverdi etter § 4-7 opp mot «kostnaden for skyldneren ved å skaffe seg og sin husstand en annen bolig som med hensyn til beliggenhet, størrelse, pris og andre forhold tilfredsstiller rimelige krav». Er differansen liten, er det lite å hente på et salg – og en tvungen flytting koster både penger og livskvalitet.

Hva er «rimelig behov»?

Loven definerer det ikke, men den nevner fire momenter: beliggenhet, størrelse, pris og «andre forhold». I praksis handler det om spørsmål som disse:

• Hvor mange bor i husstanden, og hvor mange soverom trengs det?
• Er boligen tilrettelagt for sykdom eller funksjonsnedsettelse hos noen i husstanden?
• Ville et salg tvinge barna til å bytte skole eller deg til å miste jobben på grunn av avstand?
• Finnes det i det hele tatt en rimeligere bolig å flytte til i det området du er bundet til?
• Hva koster flytting, dokumentavgift, meglerhonorar og etableringen i ny bolig?

Er du enslig med voksne utflyttede barn og bor i et hus på 190 kvadratmeter med to millioner i friverdi, skal du regne med salgspålegg. Bor du med tre barn i en bolig som akkurat dekker behovet, og hele verdien er belånt, skal du ikke det.

Slik verdsettes boligen

Verdsettingen er ikke en vanlig meglertakst, og den er ikke noe du bestiller selv. Prosedyren står i § 4-7 første ledd: omsetningsverdien fastsettes av namsmannen sammen med to rettsvitner med særlige kunnskaper til å delta i verdsettingen, og rettsvitnene oppnevnes av namsmannen.

1. Namsmannen oppnevner to sakkyndige rettsvitner. Dette gjelder bolig du skal beholde. Andre pantsatte eiendeler verdsettes av namsmannen alene, eventuelt med ett eller to sakkyndige rettsvitner.
2. Verdsettingen gjennomføres etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven § 9-7 tredje og fjerde ledd.
3. Er du uenig i verdien, gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 9-12 første, andre og fjerde ledd for hvordan du angriper den.

Verdsettingen kan skje allerede før gjeldsforhandling åpnes, dersom namsmannen finner det nødvendig for å rekke firemånedersfristen (§ 2-5 andre ledd).

Beholder du boligen: dette skjer med lånet

Her er regelen som overrasker flest: boliglånet blir ikke slettet. § 4-8 bokstav a deler lånet i to etter en grense som går ved boligens omsetningsverdi med tillegg av ti prosent.

Er du «over pipa» – altså at pantegjelden er større enn verdien pluss ti prosent – blir den overskytende delen altså behandlet som vanlig usikret gjeld og faller bort til slutt. Panteheftelsen avlyses da av namsmannen når ordningen er gjennomført, jf. § 7-2.

Rentene på den sikrede delen skal betales gjennom hele løpet – også i gjeldsforhandlingsperioden, der de forfaller til betaling selv om alle andre renter bare påløper (§ 3-4 andre ledd). Det er denne renten som spiser opp betalingsevnen din, og som gjør at dividenden til de andre kreditorene blir liten når du beholder boligen.

Ett moment følger med på kjøpet: har du mye friverdi i boligen du beholder, er det et uttrykkelig argument for en lengre gjeldsordningsperiode enn fem år, jf. § 5-2 tredje ledd bokstav b. Kreditorene skal ikke sitte igjen med lite mens du bygger opp egenkapital.

Boutgiftene kommer i tillegg til livsoppholdssatsen

Enten du eier eller leier, skal boutgiftene dine dekkes ved siden av livsoppholdssatsen. Husleie, betjening av boligtilknyttet gjeld, boligforsikring, kommunale avgifter, festeavgift, nødvendig vedlikehold og felleskostnader regnes som boutgifter.

Strøm, oppvarming og innboforsikring gjør det derimot ikke – de skal dekkes av selve satsen. Det er den vanligste feilen folk gjør når de regner på egen hånd. Se hvordan økonomien blir under ordningen og regn på ditt eget budsjett i livsoppholdskalkulatoren.

Salg kan komme før saken er åpnet

Finner namsmannen det åpenbart at du må selge bolig eller andre eiendeler, og at salget bør skje før åpning, skal namsmannen treffe beslutning om det (§ 2-5 første ledd). Selger du ikke, eller medvirker du ikke til salget innen rimelig tid, er det en selvstendig grunn til å avslå søknaden etter § 2-6 bokstav c.

Eiendeler du ikke får beholde, skal selges «på den måte som sikrer fordringshaverne best dekning» (§ 4-6). Namsmannen bestemmer gjennomføringen, og kan pålegge deg å stå for salget selv. Hindrer panteheftelser et frivillig salg, realiseres boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens regler.

Har en panthaver allerede begjært tvangssalg av boligen, må du ta opp med namsmannen hva åpningen betyr for akkurat den saken. Ikke regn med at et påbegynt tvangssalg stanser av seg selv fordi du har søkt – og ikke la være å bruke de vanlige mulighetene for å stoppe tvangssalget mens du venter.

Merk også at en boligpanthaver ikke mister kravet sitt ved å sove i timen. Seksukersfristen for å melde krav rammer normalt krav fra finansforetak og inkassoforetak, men krav sikret med pant i bolig du skal beholde, faller ikke bort så langt de ligger innenfor omsetningsverdien med tillegg av ti prosent (§ 3-2 fjerde ledd). Banken din er der uansett.

Må du selge likevel

Blir konklusjonen salg, er det vondt – men det er ikke uten motvekt i loven. At skyldneren «har måttet selge bolig i forbindelse med gjeldsordningen» er et uttrykkelig moment for en kortere gjeldsordningsperiode enn fem år, jf. § 5-2 andre ledd bokstav a, sammen med alder, helse, familiesituasjon og hvor lenge gjeldsproblemene har vart. Ta det opp med namsmannen når forslaget utformes; det er en anførsel du må fremme.

Husleien i den nye boligen dekkes som boutgift ved siden av livsoppholdssatsen, og kommunen har plikt til å bistå med råd og veiledning i en slik situasjon. Er du redd for å bli stående uten et sted å bo, ta kontakt med Nav-kontoret i kommunen din før salget er et faktum, ikke etter.

Hvis boligen endrer verdi underveis

Fem år er lang tid i et boligmarked, og loven har regler begge veier.

Faller verdien. Er boligens verdi ved gjeldsordningens utløp «vesentlig lavere» enn den verdien som ble fastsatt etter § 4-7, kan retten stadfeste en nedsettelse av den pantesikrede boliggjelden (§ 6-1 andre ledd). Gjelden kan likevel ikke settes lavere enn boligens omsetningsverdi på avgjørelsestidspunktet.

Stiger verdien. Har boligen steget så mye at det «vil virke urimelig overfor fordringshaverne» at du beholder hele verdiøkningen, kan retten omgjøre ordningen etter begjæring fra kreditorene (§ 6-2 andre ledd). Må boligen selges som følge av dette, har du rett til å beholde nok av salgssummen til å skaffe deg en annen eid bolig som dekker husstandens rimelige behov. Du blir altså ikke stående på gaten.

Begge deler forutsetter at noen tar initiativ innen fristene i § 6-5. Mer om dette i artikkelen om endring av gjeldsordningen.

Bilen følger helt andre regler enn boligen, og beløpsgrensen er langt lavere. Se kan du beholde bilen under gjeldsordning?.