Slik stopper du en utkastelse

Det finnes fire veier ut av en utkastelsessak: betale, komme med innsigelser innen fristen, klage over namsmannens avgjørelse, eller bringe tvisten inn for Husleietvistutvalget. De utelukker ikke hverandre, og flere av dem kan brukes samtidig.

Valget avhenger av ett spørsmål: mener du at kravet er riktig, eller ikke? Er det riktig og du kan skaffe pengene, er betaling den raskeste og billigste veien. Er kravet feil, er det innsigelser, klage og HTU som gjelder – og da haster det med å komme i gang.

Først: hvor i løpet er du?

Finn fram brevene og se hvilket av disse trinnene du står på. Det avgjør hva som er mulig.

1. Varsel fra utleieren (§ 4-18). Ingen sak er startet ennå. Her er handlingsrommet størst og kostnadene lavest.
2. Brev fra namsmannen med to ukers frist (§ 13-6). Begjæringen er kommet inn. Nå skal innsigelsene dine fram.
3. Beslutning om fravikelse (§ 13-7). Fristen er ute og namsmannen har bestemt at utkastelsen skal gjennomføres. Nå er klage veien.
4. Meddelelse om tid og sted (§ 13-12). Datoen er satt. Betaling virker fortsatt, helt fram til forretningen holdes.

Vei 1: betal før fullbyrdelsen gjennomføres

Er grunnlaget ubetalt leie – § 13-2 tredje ledd bokstav a – har du rett til å betale deg ut helt til utkastelsen faktisk gjennomføres. Ikke bare fram til begjæringen, ikke bare fram til beslutningen. Fram til namsmannen står i leiligheten.

Beløpet er ikke bare restansen. Det omfatter leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter. Betaler du for lite, er misligholdet der fortsatt, og saken går videre.

Er grunnlaget at leietiden er løpt ut (bokstav b), finnes det ikke noe beløp å betale seg ut av. Da er det de andre veiene som gjelder – eller en ny avtale med utleieren.

Vei 2: innsigelser innen toukersfristen

Når namsmannen forelegger begjæringen for deg etter § 13-6, får du to uker på å uttale deg. Det er ikke en formalitet. Namsmannen skal vurdere det du sier før han avgjør om fravikelse skal gjennomføres.

Det stilles ingen formkrav. En saklig e-post med vedlegg holder. Skriv kort hva du mener er galt, og legg ved dokumentasjon. De innsigelsene som oftest fører fram, handler om formfeil og om beløpet:

• Kontrakten mangler utkastelsesklausul. Uten vedtakelse i skriftlig avtale har utleieren ikke særlig tvangsgrunnlag etter bokstav a eller b. Se gjennomgangen av § 13-2-klausulen.
• Varselet er sendt for tidlig – før forfallsdagen – eller det er ikke gått to uker før begjæringen ble satt fram.
• Varselet mangler opplysningen om betalingsalternativet. Bokstav a krever uttrykkelig at varselet opplyser at fullbyrdelse kan unngås ved betaling. Se artikkelen om varselet.
• Beløpet er feil. Leien er betalt, delvis betalt, eller kravet omfatter poster som ikke er leie.
• Saken er over ett år gammel. Er fravikelse ikke begjært innen ett år etter at det ble adgang til det, må utleieren sende nytt varsel og vente to nye uker, jf. § 4-19.
• Muntlig leieavtale. Bokstav a og b krever skriftlig avtale.

Vei 3: klage – som stopper utkastelsen automatisk

Er beslutningen om fravikelse allerede tatt, er klage etter § 5-16 veien videre. Og her ligger den sterkeste regelen leietakere har.

Namsmannen – i loven kalt namsfogden – må altså stanse utkastelsen mens klagen behandles, med mindre klagen er åpenbart grunnløs. Det gjelder de to vanligste utkastelsesgrunnlagene: ubetalt leie og utløpt leietid. En klage må ha et reelt innhold for å tåle grunnløshetsvurderingen, men terskelen er ikke at du må vinne fram.

Slik gjør du det i praksis: klagen settes fram for namsmannen, ikke for tingretten. Den kan være skriftlig eller muntlig – en muntlig klage nedtegnes av namsmannen og undertegnes av deg. Klagerett har alle som rammes av avgjørelsen, ikke bare den begjæringen er rettet mot. Finner namsmannen klagen berettiget, omgjør han avgjørelsen selv. Ellers sendes klagen videre til tingretten.

Om fristen: hovedregelen etter § 5-16 er ikke en kalenderfrist, men en tilstandsfrist. Klage kan settes fram så lenge fullbyrdelsen ikke er avsluttet. Det gir deg mer tid enn mange tror – men det gir også en hard grense, for når utkastelsen først er gjennomført, er den ikke lenger noe å klage over. Framgangsmåten er beskrevet nærmere i artikkelen om klage etter § 5-16.

Vei 4: Husleietvistutvalget teller som søksmål

Bestrider du selve kravet – at leien er betalt, at beløpet er feil, at du har holdt tilbake leie på grunn av mangler – finnes det en egen vei til utsettelse. § 5-11 første ledd annet punktum gir saksøkte rett til å begjære utsettelse av fullbyrdelse etter et særlig tvangsgrunnlag dersom det er reist søksmål om kravet. Og husleieloven § 12-5 femte ledd sier uttrykkelig at innbringelse av en sak for Husleietvistutvalget skal likestilles med et slikt søksmål.

Det betyr at du ikke trenger å gå til tingretten med stevning og advokatregning for å utløse utsettelsesadgangen. Å bringe saken inn for Husleietvistutvalget er nok.

Merk at utsettelse ikke er automatisk slik den oppsettende virkningen av en klage er. Du må begjære utsettelse, og namsmyndigheten avgjør. Gjør derfor begge deler: bring saken inn for HTU, og send begjæringen om utsettelse til namsmannen med kopi av kvitteringen fra HTU.

Har du fått en oppsigelse: protester innen én måned

Er grunnlaget en oppsigelse (bokstav c), er tidsvinduet et helt annet, og det kommer tidlig. Du har én måned fra oppsigelsen er mottatt til å protestere skriftlig til utleieren. Lar du fristen gå, kan du ikke lenger påberope deg at oppsigelsen var lovstridig – og oppsigelsen blir i seg selv tvangsgrunnlag.

Protesterer du, snus situasjonen: oppsigelsen faller bort hvis ikke utleieren har reist sak mot deg innen tre måneder etter at din frist løp ut. En protest trenger ikke være lang. Den må være skriftlig, gå til utleieren, og gjøre det klart at du ikke godtar oppsigelsen. Sjekk samtidig om oppsigelsen fyller formkravene i husleieloven § 9-7 – den skal være skriftlig, begrunnet, og opplyse om protestretten og følgene av å la fristen gå. Gjør den ikke det, er den ugyldig.

Dette virker ikke

Å la være å åpne posten stopper ingenting. Fristene løper fra avsendelsen, og namsmannen kan gjennomføre forretningen uten at du er til stede. Å ikke åpne døra stopper heller ingenting; § 5-10 gir namsmannen adgang til å bruke nødvendig makt.

Ett virkemiddel som ofte nevnes, må også nevnes med forbehold: § 5-12 gir adgang til utsettelse ved forbigående betalingsvansker mot at skyldneren betaler en femtedel og følger en avdragsplan. Bestemmelsen gjelder etter ordlyden «i en sak om tvangsdekning». En ren fravikelsessak etter kapittel 13 er formelt tvangsfullbyrdelse av et krav på annet enn penger, ikke tvangsdekning. Vi har ikke funnet en kilde som avklarer om § 5-12 kan brukes her, og skriver derfor ikke at den kan det. Spør namsmannen i din sak.

Hjelpen som finnes

Ta kontakt med NAV-kontoret i kommunen så snart det første varselet kommer. Kommunen har ordninger som kan dekke husleierestanse for å hindre at noen mister boligen, og plikt til å bistå med midlertidig botilbud til den som ikke klarer det selv. Saksbehandling tar tid, så en henvendelse på varseltidspunktet er verdt mye mer enn en på utkastelsesdagen.

Er husleierestansen del av et større gjeldsbilde, er gratis gjeldsrådgivning et naturlig neste steg, og økonomisk rådgiver hos NAV kan hjelpe med å sette opp et budsjett og forhandle med kreditorene. Hele saksgangen fram til dette punktet står i gjennomgangen av utkastelse steg for steg.