Varsel om utkastelse: to uker til å redde boligen

Får du et brev med overskriften «Varsel om tvangsfullbyrdelse» eller «Varsel om fravikelse», er du på det første trinnet av en utkastelsessak. Brevet er sendt av utleieren, ikke av namsmannen, og det gir deg minst to uker. Betaler du restansen innen fristen, blir det ingen sak.

Det er verdt å stoppe opp ved akkurat dette brevet, for det er lettere å stoppe en utkastelse her enn på noe senere trinn – og det er billigere. Sakskostnadene som senere legges på kravet ditt, har ikke påløpt ennå.

Varselet kommer fra utleieren

Dette forvirrer mange. § 4-18-varselet er ikke et offentlig brev. Det er utleieren – i loven kalt saksøkeren – som må sende det, og det er utleieren som setter fristen. Namsmannen har ikke sett saken din ennå og har ikke fått noe dokument om den.

Namsmannens første brev til deg kommer senere, når begjæringen er kommet inn og skal forelegges deg etter § 13-6. Da får du to nye uker. De to brevene har altså hver sin frist, hver sin avsender og hvert sitt formål, og du bør ikke regne det ene som en gjentakelse av det andre. Hele rekkefølgen står i gjennomgangen av utkastelsen steg for steg.

Når varselet kan sendes

To ting ligger i dette. For det første kan varselet ikke sendes før leien faktisk har forfalt. Et varsel som er datert før forfallsdagen, er sendt for tidlig. For det andre må det gå to fulle uker fra varselet er sendt til utleieren kan sette fram begjæring – ikke to uker fra du åpnet konvolutten.

Varselet skal være skriftlig, og det gjelder også når grunnlaget er at leietiden er løpt ut. Da finnes det riktignok ikke noe pengekrav å betale seg ut av: kravet er at du flytter.

Hva varselet må inneholde ved ubetalt leie

Her ligger den regelen som oftest blir brutt. Skal utleieren bruke utkastelsesklausulen i leiekontrakten etter § 13-2 tredje ledd bokstav a, holder det ikke å opplyse at fullbyrdelse vil bli begjært. Det skal gå fram av varselet at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Legg også merke til hva beløpet omfatter. Det er ikke bare den skyldige leien. Det er leien, inndrivingskostnadene, sakskostnadene og all leie som forfaller underveis, med renter. Betaler du bare restansen slik den sto den dagen varselet ble skrevet, kan du komme til kort.

Varselet kan ikke avtales bort

§ 4-18 fjerde ledd er kort og klar: varsel kan ikke frafalles på forhånd. En klausul i leiekontrakten der du gir avkall på retten til varsel, er altså uten virkning. Det spiller ingen rolle at du har signert den.

Dette er en annen regel enn utkastelsesklausulen. Klausulen om at fravikelse kan kreves ved manglende betaling er gyldig og vanlig. En klausul om at du gir avkall på varselet er det ikke.

Når varsel likevel kan sløyfes

Det finnes unntak, men de er trange. Varsel kan unnlates etter § 4-18 annet ledd bare når alle tre vilkårene er oppfylt samtidig: du har ikke kjent oppholdssted, du har ikke en kjent fullmektig med kjent oppholdssted som kan motta varselet, og verken du eller fullmektigen har kjent kontaktinformasjon for elektronisk varsling. Det lille ordet «og» gjør unntaket nesten upraktisk for en leietaker som bor i leiligheten og har en e-postadresse utleieren kjenner. Sløyfes varselet på dette grunnlaget, kan fullbyrdelse begjæres når to uker er gått fra forfallstiden.

I tillegg kan namsmyndigheten frita utleieren fra varslingsplikten dersom det er grunn til å frykte at fullbyrdelsen ellers ville bli vanskeliggjort. Det er en sikkerhetsventil mot saboterte forretninger, ikke en generell snarvei.

Blir saken liggende, må utleieren varsle på nytt

Et varsel har ikke evig levetid. Er tvangsfullbyrdelse ikke begjært innen ett år etter at det ble adgang til det, kan begjæring ikke settes fram før to uker etter at utleieren har sendt et nytt varsel, jf. § 4-19. Den samme regelen gjelder når en utsatt sak begjæres fortsatt mer enn ett år etter utsettelsen.

Har du en gammel restanse fra i fjor som plutselig dukker opp igjen som utkastelsesbegjæring, er dette det første du bør sjekke.

Betal, eller svar

Kan du betale, betal – og be om en skriftlig bekreftelse på at saken er ute av verden. Kan du ikke betale hele beløpet, er det bedre å ta kontakt med utleieren med et konkret forslag enn å la fristen gå i stillhet. En avtale om nedbetaling er ikke noe utleieren må godta, men mange gjør det, fordi et fravikelsesløp koster utleieren penger og tid det ofte er vanskelig å få tilbake.

Skriv kort og konkret: hvor mye du kan betale, når, og hvorfor situasjonen har oppstått. Send det på e-post eller SMS, slik at du har det skriftlig etterpå. Blir dere enige, be om å få avtalen bekreftet skriftlig fra utleieren – en muntlig avtale om nedbetaling er vanskelig å bevise den dagen namsmannen spør.

Mener du at kravet er feil – at leien er betalt, at beløpet er for høyt, at du har holdt tilbake leie på grunn av mangler ved boligen – er varselperioden tiden for å si det. Send innsigelsen skriftlig til utleieren, og ta vare på kopien. Blir dere ikke enige, er det Husleietvistutvalget som behandler tvister om leie av bolig. Forliksrådet kan ikke ta boligleiesaker.

Er problemet at pengene ikke finnes, har kommunen ofte ordninger som kan dekke husleierestanse for å hindre at noen mister boligen. Ta kontakt med NAV-kontoret i kommunen med én gang varselet kommer, ikke når utkastelsesdatoen er satt – saksbehandling tar tid. Du finner mer om hjelpetilbudene i artikkelen om gratis gjeldsrådgivning og om økonomisk rådgiver hos NAV. Går fristen likevel ut, er ikke løpet kjørt: gjennomgangen av hvordan du stopper en utkastelse viser hva som fortsatt er mulig.