Å kjøpe bolig eller bil på tvangssalg

Et tvangssalg er ikke et røverkjøp i seg selv. Prisen er ofte lavere enn i et vanlig salg, men det er det en grunn til: du binder deg lenger, du venter lenger på oppgjøret, du kan ikke heve kjøpet, og du har ingen fornøyd selger å ringe når noe viser seg å være galt.

Kjenner du reglene, er det fullt mulig å gjøre en god handel. Kjenner du dem ikke, kan et bud du ga en tirsdag i mars holde deg bundet ut april – uten at du vet om du får boligen.

Hvor tvangssalgene kunngjøres

Det finnes ingen offentlig portal der alle tvangssalg i Norge ligger samlet. Salgene kunngjøres på to helt ulike måter, avhengig av hva som selges.

Fast eiendom og bolig selges i praksis av en medhjelper som tingretten har oppnevnt – en eiendomsmegler eller advokat. § 11-25 første ledd sier at eiendommen skal averteres «på den måte som er vanlig ved frivillig omsetning gjennom megler». I praksis betyr det de samme boligportalene og de samme meglerkontorene som ved et vanlig salg. Du finner dem ved å se etter ordet «tvangssalg» i annonsen, og ved å spørre meglerkontorene i området direkte. Kjøpsinteresserte skal også få besiktige eiendommen etter vanlig praksis.

Løsøre på auksjon følger en annen regel. Namsmannen skal kunngjøre tid og sted minst tre dager før auksjonen, i en avis eller et blad som er alminnelig lest blant dem som kan tenkes å være interessert. Det skal opplyses at salget er et tvangssalg, særlig verdifulle gjenstander skal framheves, og det skal stå hvor løsøret kan besiktiges (§ 8-24). Tre dager er kort tid – følg med jevnlig hvis du er ute etter noe konkret. Mer om løpet i tvangssalg av løsøre og verdisaker.

Salgsoppgaven – og det som ikke står i den

Ved tvangssalg av fast eiendom skal medhjelperen lage en skriftlig salgsoppgave som gis til interessenter før bud inngis. Den skal så langt det er mulig inneholde det som er vanlig ved et meglersalg, og i tillegg noen ting som er særegne for tvangssalg (§ 11-24):

• at salget er et tvangssalg, og at kjøperen har begrenset adgang til å påberope mangler,
• hvem kjøpesummen skal betales til,
• hvem som bærer utgiftene ved tiltredelsen og overtakelsen,
• hvilke heftelser som ikke er pengeheftelser og som fortsatt skal bestå,
• at kjøperen bærer risikoen for at konsesjon blir gitt, der det kreves, og for odelsløsning ved odelseiendommer.

Den mest opplysende setningen i en tvangssalgsoppgave er ofte den siste typen: har medhjelperen ikke hatt anledning til å innhente eller kontrollere bestemte opplysninger, skal grunnen til det oppgis. Der står det gjerne at eieren ikke har sluppet noen inn, eller ikke har svart. Les de avsnittene først – de forteller hvor risikoen din ligger.

Dette bør du undersøke selv

Ved et tvangssalg finnes det ingen selger med opplysningsplikt og ingen egenerklæring. Undersøkelsesplikten er i praksis hele veien din.

1. Grunnboken. Pengeheftelsene faller bort når du blir eier, men ikke-pengeheftelser kan bestå: veiretter, boretter, leieretter, forkjøpsretter. Sjekk hva som er ført opp, og hold det opp mot salgsoppgaven.
2. Forkjøpsrett. En forkjøpsrett som ikke er satt til side, kan gjøres gjeldende når stadfestelseskjennelsen er rettskraftig (§ 11-23). Den påvirker ikke dine rettigheter og plikter etter tvangssalget, men den kan bety at du ikke blir sittende med eiendommen.
3. Fellesgjeld og restanser. Ved borettslag og sameie er fellesgjeld og eventuelle ubetalte felleskostnader avgjørende for hva du faktisk betaler. Be om skriftlig bekreftelse fra forretningsføreren.
4. Tilstanden. Be om visning og ta med fagfolk. En bolig som har gått gjennom en tvangssalgsprosess har ofte stått uten vedlikehold en god stund, og en tilstandsrapport er ikke alltid innhentet.
5. Om noen bor der. Spør uttrykkelig om eieren fortsatt bor i boligen og om det finnes leietakere. Det avgjør når du faktisk kan flytte inn.

Budet binder deg i seks uker

Dette er den største praktiske forskjellen fra et vanlig boligkjøp. Det kan bare tas hensyn til bud som er bindende for byderen i minst seks uker. Med rettens samtykke kan bindingstiden settes ned til 15 dager, men aldri kortere (§ 11-26).

Seks uker er lang tid å ha kapitalen bundet opp i noe du kanskje ikke får. Regn med det når du legger inn bud på flere objekter samtidig – du kan bli sittende med to bindende bud. Medhjelperen kan dessuten kreve finansieringsplan, og finner han den ikke tilfredsstillende, kan du bli pålagt å stille sikkerhet innen en frist. Gjør du ikke det, kan budet settes ut av betraktning (§ 11-25 annet ledd).

Fra bud til stadfestelse

Å ha det høyeste budet er ikke det samme som å ha kjøpt. Det er saksøkeren som velger hvilket bud som begjæres stadfestet, og tingretten som avgjør. Saksøkeren må riktignok ikke uten saklig grunn begjære stadfestelse av et bud når et høyere kan stadfestes (§ 11-28 annet ledd), men valget er hans.

Retten skal nekte å stadfeste blant annet dersom budet ikke dekker alle foranstående heftelser, dersom det er sannsynlig at nye salgsforsøk gir større utbytte, dersom skyldneren har gjort opp kravet – eller dersom budet er inngitt av noen som er utelukket etter § 2-11. Hele mekanismen er beskrevet i bud, minstepris og stadfestelse.

Oppgjør og overtakelse

Oppgjørsdagen settes til tre måneder fra foreleggelsen etter § 11-29, og betalingsplikten inntrer aldri før to uker etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig (§ 11-27). Risikoen for eiendommen går over på deg på oppgjørsdagen; eiendomsretten først når kjøpesummen er betalt (§ 11-31 første ledd). Tiltrer du før oppgjørsdagen, går alt over da.

Betaler du ikke, løper forsinkelsesrente, og du får varsel med minst to ukers frist. Oversittes den, opphever retten stadfestelseskjennelsen, og salget fortsetter uten deg (§ 11-32).

Du har ikke vanlig reklamasjonsrett

Mangelsansvaret ved tvangssalg av fast eiendom er regulert i tvangsfullbyrdelsesloven selv, i §§ 11-39 til 11-41, og det er strengere for deg enn ved et vanlig kjøp.

En mangel foreligger når eiendommen ikke svarer til opplysninger om vesentlige forhold som medhjelperen har gitt, når medhjelperen har forsømt å opplyse om vesentlige forhold han måtte kjenne til og du hadde grunn til å få – eller når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med (§ 11-39 første ledd). Terskelen er høy, og målestokken er hva medhjelperen visste, ikke hva selgeren visste.

To rettsmangelregler er verdt å kjenne. Var eiendommen helt eller delvis eid av en som verken var saksøkt eller varslet etter § 11-8 første ledd, kan vedkommendes eiendomsrett være i behold – med mindre den er falt bort ved godtroerverv da skjøtet ble registrert (§ 11-40). Og en ikke-pengeheftelse som det ikke er tatt forbehold om i salgsoppgaven, kan likevel bestå dersom den ikke er satt til side og ikke er falt bort ved godtroerverv (§ 11-41). Heving er avskåret også her.

Kjøp av bil og løsøre

Ved løsøre gjelder de samme prinsippene, men med noen ulikheter. Du skal gjøres oppmerksom på at salget er et tvangssalg med begrenset mangelsansvar (§ 8-15). Du blir eier når salgsavtalen inngås, mens heftelsene i gjenstanden først faller bort når du har betalt – og da gir namsmannen deg en skriftlig erklæring om salget (§ 8-17). Ta vare på den; det er dokumentasjonen din på at gjenstanden er heftelsesfri.

Hevingsforbudet er litt mildere enn ved fast eiendom: «Kjøperen kan ikke heve kjøpet på grunn av mangler etter at kjøpesummen er betalt» (§ 8-20 annet ledd). Også her er søksmålsfristen to måneder fra forfallstidspunktet dersom du vil holde beløpet tilbake. Betaler du ikke, sendes hevingsvarsel med minst to ukers frist, og blir gjenstanden solgt billigere neste gang, kan du bli ansvarlig for differansen (§ 8-18).

Merk til slutt at foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser, overtas av deg utenfor kjøpesummen – både ved løsøre (§ 8-16) og ved fast eiendom (§ 11-20). Det er en kostnad som ikke synes i budet. Verdivurdering, minstepris og dekningsprinsippet forklarer hvordan gulvet i prisen settes.